Объекты нежилого фонда

Как различаются жилой и нежилой фонд


Бесплатная юридическая консультация:

Содержание статьи

  • Как различаются жилой и нежилой фонд
  • Как сделать из жилого помещения нежилое
  • Как перевести квартиру в нежилое помещение

Какое помещение считается жилым

Жилищный кодекс РФ определяет жилое помещение как недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания граждан.

Оглавление:

Оно должно отвечать установленным законодательством правилам и нормам: санитарным, техническим, градостроительным, противопожарным и т.п. Помещения, имеющие функциональное подназначение жилых, отличаются от нежилых конструктивными особенностями, обуславливающими возможность проживания в них. Т.е. в этих помещениях должны быть обустроены туалетные и душевые комнаты, кухни. Кроме этого к характерным признакам жилых помещений относится и наличие отдельного входа, который может выходить на улицу или во двор, а также в общий коридор или на общую лестничную клетку.

Согласно статье 16 ЖК РФ, к жилым помещениям может быть отнесен жилой дом или его часть; квартира или ее часть; комната, расположенная в квартире. Если рассматривать многоквартирный жилой дом, его жилой фонд будет состоять из отдельных и обособленных жилых помещений-квартир. В нежилой фонд этого дома будут отнесены помещения общего пользования, нежилые помещения, вспомогательные помещения, предназначенные для обслуживания жилых и нежилых помещений.

Жилыми и нежилыми помещениями граждане могут пользоваться как по договорам социального найма, так и на правах собственности. Вспомогательные же помещения могут использоваться только на правах общей долевой собственности.

Основания для перевода жилых помещений в нежилой фонд

В некоторых случаях жилое помещение может быть выведено из жилого фонда и переведено в нежилой. Эта процедура особенно популярна в крупных городах, где жилые квартиры переводят в нежилой фонд и переоборудуют их под магазины, салоны, парикмахерские, офисы и пр.


Бесплатная юридическая консультация:

Основанием для перевода может считаться:- признание межведомственной комиссией жилого помещения непригодным для постоянного проживания в нем граждан;- признание целесообразным изменение функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, и перевода его в нежилой фонд с целью улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения.

Перевод квартиры из жилого фонда в нежилой – дело хлопотное и не быстрое. К переводу разрешены только квартиры, расположенные на первых этажах или выше, при условии, что под ними нет жилых помещений. Кроме этого, должна иметься возможность обустройства отдельного входа в переводимое помещение. Разрешение может быть получено только по решению межведомственной комиссии.

Источник: http://www.kakprosto.ru/kakkak-razlichayutsya-zhiloy-i-nezhiloy-fond

Объекты нежилого фонда

ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ»

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Главное меню
  2. Энциклопедия
  3. О
  4. Объект нежилого фонда

Объект нежилого фонда

Объект нежилого фонда:

«. Объект нежилого фонда — здание, строение, сооружение, в том числе объект инженерного или коммунального назначения, или нежилое помещение, входящее в состав объекта нежилого фонда и/или расположенное в многоквартирном доме. «

Постановление Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП

«Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы»

(вместе с «Перечнем правовых актов Правительства Москвы, признаваемых утратившими силу»)


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://zakon.kadastr61.ru/mainmenu/dictionary/o/2016/06/24/obekt-nezhilogo-fonda/

Объект нежилого фонда

«. Объект нежилого фонда — здание, строение, сооружение, в том числе объект инженерного или коммунального назначения, или нежилое помещение, входящее в состав объекта нежилого фонда и/или расположенное в многоквартирном доме. «

Источник:

Постановление Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП

«Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы»

(вместе с «Перечнем правовых актов Правительства Москвы, признаваемых утратившими силу»)


Бесплатная юридическая консультация:

Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .

Смотреть что такое «Объект нежилого фонда» в других словарях:

Пользователь объекта нежилого фонда — государственное унитарное предприятие, в том числе казенное, государственное учреждение, иная организация или гражданин, которому передан объект нежилого фонда в пользование (хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, доверительное… … Официальная терминология

Ликвидация объекта нежилого фонда — это действия, совершенные по решению собственника объекта нежилого фонда, в результате которых объект прекратил свое существование. Источник: Постановление Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540 ПП Об утверждении Положения об управлении… … Официальная терминология

Источник: http://official.academic.ru/14777/%D0%9E%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%B0

Что такое нежилая недвижимость и каковы ее особенности?

Одним из объектов сделок являются недвижимые объекты. В свою очередь они делятся на жилые и нежилые. Что конкретно собой представляет нежилая недвижимость и каков её статус?


Бесплатная юридическая консультация:

В статье наши эксперты подробно расскажут о коммерческой и промышленной недвижимости, а также о праве собственности на различные объекты, о правилах владения ими и использования.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что такое недвижимое имущество?

Согласно ст.130 ГК РФ, недвижимостью называются те вещи, для которых характерно следующее:

  1. Это или земельные участки, или же предмет так тесно с ними связан, что перемещение без несоразмерного ущерба, как правило, невозможно.
  2. Они подлежат государственной регистрации и учёту.

Что является объектами фонда?

Недвижимость делится на группы:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Жилой фонд – к этому понятию относятся помещения, предназначенные для постоянного проживания в них людей и отвечающие требованиям, закреплённым в ЖК РФ и других документах.
  2. Нежилые объекты – те, которые необходимо использовать для других целей.

В свою очередь нежилая недвижимость может быть разделена на несколько категорий. Главными из них являются промышленная и коммерческая недвижимость.

Промышленная

Под этим термином понимаются объекты, которые предназначены для размещения в них производственных мощностей. Промышленная недвижимость предназначена либо для производства материальных ценностей, либо для обеспечения этого производства.

Более детально узнать о промышленной недвижимости можно здесь.

Коммерческая

Это недвижимое имущество, используемое для извлечения прибыли способом, не связанным с производством. Сюда, прежде всего, относятся офисные центры, магазины, рестораны и т. д.

Подробнее о коммерческой недвижимости можно прочитать тут.

Бесплатная юридическая консультация:

Разница между помещением, зданием и сооружением

Отличия

Что такое здание, сооружения, помещения прописано в нормах законодательства и поэтому, на основании ч. 2 ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» можно дать им определения:

  • Здание – это объект недвижимости, являющийся капитальным строением и содержащий в себе обособленные внутренние пространства различного типа. Оно может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения.
  • Помещение – обособленная конструктивно часть здания, имеющая конкретное назначение.
  • Сооружение – построенный объект, который является системой, включает в себя несущие и, при необходимости, ограждающие строительные конструкции. Сооружения всегда бывают только нежилые.

Нежилые помещения могут классифицироваться следующим образом:

  1. По виду использования: офисные, торговые, универсальные, складские, производственные и т. д.
  2. По функциональному назначению: основные и вспомогательные.

Больше узнать о видах нежилых помещений можно тут.

Помещения в МКД

Основной объём МКД занимают жилые квартиры. Однако в нём всегда имеются помещения, не относящиеся к числу жилых:

Общее имущество собственников – подъезды, чердаки, подвалы, лестницы и т. д. Правила, которыми определяется состав общего имущества, в своё время дало Минрегион РФ в письме №29433-ВК/19 от 2012 г.

Обособленные помещения, не относящиеся к числу квартир: магазины, офисы и т. д. Этот тип выделяется на основании Постановления Правительства РФ №354 от 2011 года.


Бесплатная юридическая консультация:

Прочитать о нежилом помещении в МКД можно еще здесь, а тут мы рассказывали, чем отличаются жилые и нежилые помещения.

Постройки на дачных и садовых участках

Особый статус имеют помещения, расположенные на участках дачных или садовых обществ. Здесь вопрос о том, что входит и относятся ли здания, помещения в них к числу жилых или нежилых, тесно связан с категорией, к которой относятся земельные участки.

Более детально узнать о нежилых помещениях в садоводческом товариществе можно здесь.

Право собственности на строения

Как и любые другие объекты, нежилая недвижимость может находиться в собственности:

  • государственной (как федеральной, так и региональной);
  • муниципальной;
  • частной.

При этом каждый объект может быть как в единоличной, так и в долевой собственности. Более того, нежилая недвижимость может находиться не только в общей долевой, но и в общей совместной собственности (у супругов или членов КФХ).


Бесплатная юридическая консультация:

О праве собственности на нежилые здания и помещения можно прочитать дополнительно в этой статье.

Правила пользования и владения

Собственник, которому принадлежит нежилое помещение, должен соблюдать установленные законом правила. Вкратце они сводятся к следующему:

  • Использовать объект в соответствии с его назначением, нормами ГОСТ и СанПиН.
  • Не нарушать при использовании прав и интересов других граждан.
  • Вовремя совершать все положенные платежи – от оплаты налога на имущество до коммунальных платежей.

Больше нюансов о правилах пользования и владения нежилой недвижимостью читайте тут.

Назначение и порядок изменения

В помещении, относящемся к категории нежилого фонда, нельзя получить ни постоянную, ни временную регистрацию. Если же требуется прописать человека в нежилом помещении – объект необходимо перевести в состав жилого фонда в порядке, предусмотренном ст.23 ЖК РФ:

  1. Собственник помещения подаёт в муниципальный орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
  2. Должностные лица рассматривают поданный пакет документов и, при необходимости, направляет комиссию для обследования объекта.
  3. В течение 45 дней с момента подачи заявления орган местной власти выносит решение о переводе или об отказе в переводе помещения в состав жилого фонда. Отказ может быть обжалован в суд.

Так же происходит перевод жилого помещения в состав нежилого фонда (прочитать подробнее о переводе жилой недвижимости в нежилую можно здесь).


Бесплатная юридическая консультация:

Дополнительно ознакомиться с назначением использования нежилого помещения и порядком его изменения можно тут, а здесь мы рассказывали, можно ли прописаться в нежилом помещении.

Сделки и налогообложение

Как и любой другой объект, недвижимое нежилое имущество может выступать предметом сделок. Самыми распространёнными из них выступают:

  • купля-продажа;
  • аренда;
  • залог (в том числе ипотека);
  • ссуда (передача собственником в безвозмездное пользование).

Сторонами по сделке могут выступать как юридические лица или ИП, так и обычные люди.

По НК РФ нежилая недвижимость может служить предметом следующих налогов:

  • Налог на имущество. С 2015 года он исчисляется не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
  • Налог на доходы (НДФЛ).
  • Налог на прибыль организаций и ИП.

Дополнительно прочитать о сделках с нежилой недвижимостью можно здесь, а тут мы рассказывали о налогообложении нежилых помещений.


Бесплатная юридическая консультация:

Обследование, экспертиза, особенности амортизации и бухгалтерского учета недвижимого имущества

В тех случаях, когда есть сомнения, насколько нежилой объект соответствует требованиям, возможно проведение обследования, а при необходимости – и экспертизы.

Эксперт должен установить, соответствует ли объект строительным нормам, пригоден ли для эксплуатации. Кроме того, может проводиться экспертная оценка объекта для установления его стоимости.

По результатам экспертизы могут приниматься решения о том, какова остаточная стоимость помещения – и, следовательно, как оно должно учитываться бухгалтерией предприятия. Нежилая недвижимость может быть отнесена к основным средствам. Для этого необходимо наличие следующего:

  1. Право собственности на объект (если иное не предусмотрено НК РФ).
  2. Прибыль от использования.
  3. Срок использования более года.
  4. Стоимость объекта больше 10 тысяч рублей.

При этом необходимо руководствоваться ст.258 НК РФ и установленной Правительством РФ классификацией объектов по амортизационным группам. Подробнее об определении амортизационнной группы нежилого помещения читайте в этом материале.

Узнать дополнительно о процедуре обследования нежилых зданий можно тут.


Бесплатная юридическая консультация:

Перепланировка и реконструкция зданий

Если необходимо изменить устройство нежилого помещения, можно провести перепланировку, переустройство или реконструкцию. Разница между ними состоит в следующем:

Реконструкция — изменение технических свойств помещения, не изменяющее при этом его план, отражённый в официальных документах.

Перепланировка — работы внутри помещения, затрагивающие его официально утверждённый план и связанные с переносом или ликвидацией стен. Перепланировка включает в себя и разделение объекта на два и более новых помещения (подробнее об оформлении процедуры раздела нежилого помещения читайте тут).

Переустройство – изменение инженерных сетей (газо-, электро- и теплоснабжение).

Переустройство может быть как связано с перепланировкой (например, если в нежилом помещении имеются душевая и туалет, прежде совмещённые, но теперь по воле собственника разделяемые), но может быть и отдельной операцией (например, если в уже имеющейся душевой устраивается новая кабинка, но стены при этом не переносятся).


Бесплатная юридическая консультация:

Перепланировка и переустройство требуют согласования с надзорными органами.

Предлагаем прочитать дополнительно о перепланировке, переустройстве и реконструкции нежилых зданий в этой статье.

Кадастровый учет

Как узнать стоимость?

Получить информацию можно следующими способами:

  • Заказав выписку из ЕГРН – через МФЦ или же при обращении в Госреестр.
  • Получив справочную информацию онлайн с помощью сервиса на сайте Госреестра или же через публичную кадастровую карту.

Прочитать подробнее о кадастровой стоимости нежилого помещения можно здесь.

Кадастровый паспорт

Для определения основных характеристик нежилой недвижимости требуется оформление кадастрового паспорта. При этом надо учитывать, что с 2017 года содержание кадастрового паспорта входит в состав выписки из ЕГРН, потому отдельно эти документы практически не выдаются.


Бесплатная юридическая консультация:

Для того, чтобы оформить кадастровый паспорт, собственник должен обратиться в Госреестр и поставить помещение на кадастровый учёт. С этого момента кадастровая информация будет включена в ЕГРН, откуда в дальнейшем её можно получить по выписке.

Технический план

Для того, чтобы поставить помещение на кадастровый учёт, необходим технический план. Это документ, в котором фиксируются основные параметры объекта (площадь, устройство, и т. д.). План состоит из двух частей:

  1. Графическая – собственно чертёж, показывающий план объекта.
  2. Описательная – содержащая информацию о характеристиках помещения или здания.

Технический план выполняется специалистами БТИ.

Более детально прочитать о техническом плане на нежилое помещение можно в этой статье, а тут вы узнаете, как присваивается номер нежилого помещения при кадастровом учете.

Недвижимое нежилое имущество – объект, имеющий свои особенности, которые нужно учитывать в правоотношениях. Конкретика должна приниматься во внимание как при сделках, так и в отношениях с государственными и муниципальными органами.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya

Управление объектами нежилого фонда в городах. Аренда. Доверительное управление

Аренда (наем имущества) — это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности; способ реализации отношений собственности.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могут передаваться и в наем

(социальный или коммерческий) — гражданам, и в аренду — юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

Арендная плата — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, определяемая договором об аренде.


Бесплатная юридическая консультация:

Арендная плата выполняет функции:

  • 1) возмещения стоимости объекта недвижимости;
  • 2) накопления;
  • 3) стимулирования трудовой активности.

Принципы аренды приведены на рис. 8.7.

Рис. 8.7. Принципы аренды

В состав арендной платы (Ап) входят:

  • 1) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
  • 2) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
  • 3) налог на имущество (Ни);
  • 4) арендный процент — часть прибыли от использования имущества (Па).
Первые три элемента образуют возвратную стоимостьс):

В методическом отношении различают верхнюю и нижнюю границы арендной платы.


Бесплатная юридическая консультация:

Верхняя граница — максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней норме прибыли у арендатора:

Нижняя граница — минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества:

Конкретная величина арендной платы — предмет договора в этих границах.

Срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, т.е. на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.).


Бесплатная юридическая консультация:

Существенное значение для аренды недвижимости имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.

Капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий — на арендатора (ст. 616 ГК РФ).

Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен, — в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению.

Текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и пр.).

Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта, производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором — все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).


Бесплатная юридическая консультация:

Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

Порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе договоров аренды, закреплен Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В Санкт-Петербурге Концепцией управления недвижимостью города передача объектов недвижимости в аренду рассматривается как возобновляемый источник доходов бюджета Санкт-Петербурга.

Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительный совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях.

При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие условия:

  • а) уровень арендной платы не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости, что означает безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, направленного на выравнивание ставок арендной платы для частной и государственной недвижимости;
  • б) использование государственной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, т.е. отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;
  • в) соблюдение принципа прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду;
  • г) риски, возникающие в процессе эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором;
  • д) арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка.

В Санкт-Петербурге определение ставок аренды объектов нежилого фонда города регулируется специальным законодательством [1] .

Арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки на основе Методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (далее — Методика).

Массовая оценка — метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге.

Индивидуальная оценка — метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, условий договора аренды.

Базовая рыночная ставка аренды (Аб) за 1 м 2 в год, руб., определяется для каждого из трех видов использования объекта — офисная, торговая, производственно-складская — по следующей формуле:

где Ад — базовая ставка за 1 м 2 в год, руб.; К> — коэффициент местоположения; К2 — коэффициент площади; К3 — коэффициент этажа; К4 — коэффициент состояния; К5 — коэффициент типа входа; Кв — коэффициент типа здания; К7 — коэффициент благоустройства; I — индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга.

Для определения значений указанных коэффициентов используются факторно-стоимостные модели соответствующих секторов рынка аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга, построенные методами корреляционно-регрессионного анализа в рамках мониторинга сделок аренды объектов недвижимости Санкт-Петербурга.

При наличии запрета на то или иное использование из трех перечисленных Аб для него принимается равным 0, т.е. функции использования, запрещенные применительно к данному объекту нежилого фонда, из расчета исключаются.

Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений Аб (торговой функции, офисной функции, производственно-складской функции) выбирается мак- 3 базовые ставки за 1 м 2 в год в рублях); от 21 декабря 2005 г. № 1958 «О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (с изм. на 11 декабря 2007 г.). URL: http://www.commim.spb.rU/Portals/0/files/docs/arenda_ nf/1958.dochttp://www.commim.spb.ru/Portals/0/files/docs/arenda_nf/1958.dochttp:// www.commim.spb. ru/Portals/0/files/docs/arenda_nf/1958.dochttp://www.commim.spb. ru/Portals/0/files/docs/arenda_nf/1958.dochttp://www.commim.spb.ru/Portals/0/files/ docs/arenda_nf/1958.doc симальное значение (Agmax), если оно является вариантом наилучшего использования объекта.

Рыночная ставка, руб., рассчитывается по формуле

где Кар — арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду, в соответствии с Методикой, по сравнению с практикой вторичного рынка; Кар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

Расчетная ставка аренды за 1 м 2 в год, руб., для помещения рассчитывается по формуле

где Кс — коэффициент социальной значимости деятельности арендатора.

Общая сумма выплат, руб., за арендуемое помещение за квартал определяется по формуле

где S — общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта, м 2 .

Приведем порядок расчета некоторых коэффициентов из формулы для расчета Ag.

Коэффициент этажа К3. Этот коэффициент определяется по формуле

где Кэ — коэффициент, учитывающий этаж расположения объекта; КТ — коэффициент, учитывающий расположение объекта на техническом этаже, при этом для объектов, расположенных на техническом этаже, Кт= 0,8, для иных объектов Kr= 1.

Коэффициент состояния К4. Классификация технического состояния объектов такова.

«Евростандарт» — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Для объектов, которые без проведения ремонта непригодны для использования по функциональному назначению, используется коэффициент состояния «удовлетворительное».

Коэффициент типа здания К6. К типу здания «капитальное деревянное» относятся капитальные здания, имеющие бревенчатые стены или деревянные каркасные стены с засыпкой.

Коэффициент благоустройства К7. Этот коэффициент определяется по следующей формуле:

где Кэл — коэффициент отсутствия электроснабжения; Кад — коэффициент отсутствия водоснабжения; Кт — коэффициент отсутствия отопления; Кт — коэффициент отсутствия канализации.

При наличии элемента благоустройства соответствующий коэффициент принимается равным 1.

Считается, что элемент благоустройства есть, если существует техническая возможность его подключения (установки). Водоснабжение и канализация в помещении отсутствуют, если персонал, работающий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами и находящихся в здании.

Определение коэффициента социальной значимости Кс необходимо для корректировки рыночной ставки с учетом социальной значимости вида использования конкретного помещения (здания).

При утверждении закона Санкт-Петербурга о бюджете на очередной финансовый год устанавливается предельная сумма средств бюджета города, соответствующая сумме выпадающих доходов бюджета в результате предоставления льгот по арендной плате. Предоставление льгот осуществляется в пределах указанной суммы.

С 1 января 2007 г. для осуществления социально значимых видов деятельности в аренду могут предоставляться только объекты, входящие в Фонд социально значимых объектов.

Индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году (I) утверждается Правительством Санкт-Петербурга каждые три года на основании прогнозных данных о развитии рынка аренды объектов нежилого фонда города и составляет 1 :

  • • в 2009 г. — 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2008 г.;
  • • в 2010 г. — 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2009 г.;
  • • в 2011 г. — 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2010 г.;
  • • в 2012 г. — 1,06 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2011 г.;
  • • в 2013 г. — 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2012 г.;
  • • в 2014 г. — 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2013 г. [2][3] .

Для всех арендаторов городских помещений в Санкт-Петербурге предоставляются следующие льготы:

  • • продление договора аренды на 10 лет, если помещение выставляется на торги (для добросовестных арендаторов);
  • • авансирование арендной платы (без учета дисконтирования) для арендаторов, чьи помещения выставляются на аукцион;
  • • мораторий на продажу помещений добросовестных арендаторов сроком на один год.

В Санкт-Петербурге арендаторам предоставляется возможность возмещения городом затрат на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда [4] .

Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за объект нежилого фонда, на сумму произведенных затрат или части затрат (на капитальный ремонт основных конструкций объекта в связи с неудовлетворительным техническим состоянием, подтвержденным материалами обследования; на работы по сохранению объекта культурного наследия (для объектов нежилого фонда, являющихся зданиями- памятниками либо расположенных в зданиях-памятниках); на работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов к объекту социальной инфраструктуры и т.д.).

Затраты на косметический ремонт, отделочные работы и работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, устройство дополнительных входов, выполнение мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению технологических процессов, а также работы, связанные с обеспечением дополнительным тепло-, энерго- и водоснабжением), не возмещаются.

Уменьшение установленной арендной платы на сумму затрат арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы на период возмещения затрат:

где СО — период возмещения затрат, мес.; ЗС — сумма затрат арендатора на проведение ремонтных работ (без учета НДС) по видам работ, подлежащим возмещению, в соответствии с проектно-сметной документацией; АП — месячная сумма арендной платы в рублях согласно договору аренды объекта нежилого фонда (без учета льгот по арендной плате и НДС).

Данный порядок не применяется при проведении капитального ремонта фасада здания, находящегося в общей долевой собственности Санкт-Петербурга и иных субъектов гражданского права, либо при наличии в здании объектов нежилого фонда, находящихся в собственности иных субъектов гражданского права.

Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ оформляется дополнительным соглашением к договору аренды объекта нежилого фонда.

Специалисты и практики считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением имеет ряд недостатков.

Во-первых, затруднены управление и контроль за развитием объекта недвижимости, причем интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать, а средства управления и контроля являются чисто административными и предъявляют достаточно жесткие требования к проработке договора аренды в части ограничений и обременении.

Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества. Доверительное управление недвижимостью во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность осуществлять эффективный контроль за деятельностью управляющего.

Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществить управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Собственник, пока действует договор доверительного управления имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению переданным в доверительное управление имуществом.

Важно иметь в виду, что отношения такого рода могут возникнуть как для частной, так и для публичной собственности. Предметом договора доверительного управления является совершение доверительным управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя, если только какие-то из них прямо не исключены законом или договором.

Когда собственник сам использует свое имущество, ему принадлежат и поступления, полученные в результате использования этого имущества (ст. 136, 218 ГК РФ). Однако и бремя его содержания полностью ложится на собственника (ст. 210 ГК РФ). Институт же доверительного управления имуществом позволяет собственнику или назначенному им лицу извлекать выгоду из имущества, не неся бремени содержания этого имущества. Все заботы о его содержании и использовании возлагаются на другое лицо — доверительного управляющего.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

Договор доверительного управления имуществом подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 ГК РФ).

Договор доверительного управления имуществом может быть как возмездным, так и безвозмездным. Возмездный характер договор приобретает, когда в нем определены размер и форма вознаграждения управляющему. При отсутствии таких сведений в договоре он считается не заключенным, поскольку в ст. 1016 ГК РФ размер и форма вознаграждения управляющему отнесены к существенным условиям договора доверительного управления имуществом.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Договор доверительного управления заключается обязательно только в письменной форме (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).

В содержании договора доверительного управления в обязательном порядке должны быть указаны существенные условия договора (п. 1 ст. 1016 ГК РФ):

  • • состав (перечень) имущества, передаваемого в управление;
  • • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • • размер и форма вознаграждения, если это предусмотрено договором. Форма и размер вознаграждения устанавливаются в договоре самими сторонами. Размер и форма вознаграждения могут быть определены специальными нормативными актами;
  • • срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Объектами доверительного управления могут быть:

  • • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • • отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;
  • • ценные бумаги;
  • • права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
  • • исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

В доверительное управление может быть передано государственное,

муниципальное и частное имущество. Однако имущество, находящееся в хозяйственном ведении унитарного предприятия или оперативном управлении казенного предприятия либо учреждения, не может быть передано в доверительное управление.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего (п. 1 ст. 1018 ГК РФ). С этой целью имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет. Более того, для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).

Несоблюдение этого условия может привести к тому, что доверительному управляющему, отразившему полученное в управление имущества на собственном балансе, придется уплатить налоги, как если бы это имущество было получено им в собственность.

Учредитель управления может выступать одновременно в качестве выгодоприобретателя. Выгодоприобретатель не является стороной договора управления имуществом, за исключением случаев, когда выгодоприобретатель и учредитель управления (собственник имущества) совпадают.

К функциям доверительного управляющего могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль за их соблюдением. Управляющий следит за использованием недвижимости по назначению, за ее состоянием, может распоряжаться доходами в пределах, предусмотренных договором.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

  • 1) ликвидации юридического лица или выгодоприобретателя;
  • 2) отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору;
  • 3) признания индивидуального предпринимателя, являющегося доверительным управляющим, несостоятельным (банкротом);
  • 4) отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления в связи с невозможностью для него лично осуществлять доверительное управление имуществом.

По окончании срока договора доверительного управления недвижимое имущество передается учредителю управления, т.е. собственнику, либо договор доверительного управления продлевается. Законодательством РФ предусмотрена возможность выкупа имущества доверительным управляющим.

Источник: http://studme.org/165856/menedzhment/upravlenie_obektami_nezhilogo_fonda_gorodah_arenda_doveritelnoe_upravlenie

Объекты нежилого фонда

Чтобы реализовать свою недвижимость на площадке Фонда Имущества, отправьте нам информацию об объекте:

  • Получайте консультации
  • Заявки на подбор недвижимости
  • Карта городской аренды и многое другое

Вы можете зарегистрироваться

Название: сетевое издание «фондимущества.рф»

Учредитель: АО «Фонд Имущества Санкт-Петербурга»

Главный редактор: Васильев Яков Федорович

Электронная почта:

Свидетельство о регистрации: ЭЛ № ФС9

Источник: http://xn--80adfeoyeh6akig5e.xn--p1ai/realty/spaces/379

Статья 9. Порядок передачи объектов муниципального нежилого фонда в аренду без торгов

Статья 9. Порядок передачи объектов муниципального нежилого фонда в аренду без торгов

1. Передача в аренду объектов муниципального нежилого фонда без торгов, в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», осуществляется в следующих случаях:

1) предоставления арендных прав на этот объект на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;

2) предоставления арендных прав на этот объект государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;

3) предоставления арендных прав на этот объект государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям;

4) предоставления арендных прав на этот объект некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья;

5) предоставления арендных прав на этот объект адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6) предоставления арендных прав на этот объект образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая указанные в пункте 3 настоящей части государственные и муниципальные образовательные учреждения;

7) предоставления арендных прав на этот объект для размещения объектов почтовой связи;

8) предоставления арендных прав на этот объект лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

9) предоставления арендных прав на этот объект в порядке, установленном главой 5 Закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции»;

10) предоставления арендных прав на этот объект лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;

11) предоставления арендных прав на этот объект на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);

12) предоставления арендных прав на этот объект взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;

13) предоставления арендных прав на этот объект правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

2. Основанием для рассмотрения вопроса о предоставлении в аренду объектов муниципального нежилого фонда без торгов является письменное обращение заявителя. В заявлении указываются цель его использования, местоположение объекта аренды, номера кабинетов, этаж, литер, площадь.

3. Решение о возможности передачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда принимается в соответствии с действующим законодательством.

4. Управление в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня поступления заявления:

в случае возможности предоставления испрашиваемого объекта муниципального нежилого фонда в аренду без торгов запрашивает у заявителя необходимые для оформления договора аренды документы в соответствии с пунктом 5 настоящего раздела;

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Слова «пунктом 5 настоящего раздела» следует читать как «частью 5 настоящей статьи»

в случае невозможности предоставления испрашиваемого объекта муниципального нежилого фонда в аренду без торгов направляет заявителю письменное уведомление об отказе в предоставлении объектов муниципального нежилого фонда в аренду без торгов с указанием причин отказа, либо о проведении торгов на право заключения договора аренды в отношении испрашиваемого имущества.

5. Для оформления договора аренды заявитель к заявлению прилагает следующие документы:

копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями на дату подачи заявления (для юридических лиц);

копии свидетельств о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей;

копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе;

выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, полученную не ранее чем за 2 (два) месяца до даты подачи заявления;

копию документа, удостоверяющего личность физического лица;

документ, подтверждающий полномочия руководителя (для юридического лица), в случае если от имени заявителя действует иное лицо, — документы, подтверждающие полномочия этого лица.

6. Документы, представленные в соответствии с пунктом 5, должны быть пронумерованы, прошиты и заверены подписью руководителя либо лица, которое действует от имени заявителя, печатью организации, либо предпринимателя без образования юридического лица, представляющего документы, в случае отсутствия печати — подписью с расшифровкой.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Слова «пунктом 5» следует читать как «частью 5 настоящей статьи»

7. Основаниями для отказа в заключении договора аренды являются:

наличие в представленных документах недостоверной информации, а также представление неполного пакета документов, указанных в настоящем разделе;

отсутствие объекта, указанного в заявлении, в собственности муниципального района;

необходимость использования указанного в заявлении объекта для обеспечения деятельности и осуществления полномочий муниципальных органов и муниципальных организаций;

наличие заключенного договора о передаче прав владения и (или) пользования указанным в заявлении объектом муниципального нежилого фонда;

наличие предусмотренных действующим законодательством ограничений для передачи указанного в заявлении объекта муниципального нежилого фонда в аренду;

введение в отношении заявителя процедуры банкротства.

8. Решением о передаче в аренду объекта является заключение договора аренды объектов муниципального нежилого фонда, арендодателем по которому выступает Управление, на основании постановления Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан. Передача имущества осуществляется сторонами по акту приема-передачи.

9. Страхование передаваемых в аренду объектов муниципального нежилого фонда осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, выгодоприобретателем при этом выступает муниципальный район Уфимский район Республики Башкортостан, в лице Управления.

10. До 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением следующих субъектов малого и среднего предпринимательства:

1) являющихся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

2) являющихся участниками соглашений о разделе продукции;

3) являющихся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

4) субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

При этом заключение указанных договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда без проведения торгов возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

11. Заключение Управлением договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда без проведения торгов в установленных настоящим Порядком случаях осуществляется в тридцатидневный срок с даты подачи заявителем необходимого пакета документов, при этом заключение договора аренды на срок более трех лет осуществляется на основании постановления Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан.

12. Заключению договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, находящегося в оперативном управлении образовательных учреждений, должна предшествовать проводимая Управлением экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может быть заключен, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.

Источник: http://base.garant.ru//493aff9450b0b89b29bb74a/